郑州律师事务所如何区别违约金、定金、订
发布时间：2019/04/18 18:29
违约金是由当事人商定的或者由法律直接规则的，在违约方不实行合同时,偿付给违约方的一定数额的货币。依据相关的法律法规来看，违约金可分为法定违约金与商定违约金。法定违约金是指在一些法规中，明文规则的违约金比例或幅度范围；商定违约金是指合同双方当事人在签署合同时自愿商定的违约金比例或数额。而法学理论界又从违约金的法律结果将违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金二种。支持补偿性违约金的学派以为违约金主要是为了补偿违约方遭到的损失。持惩罚性观念的学者以为，违约金主要是为了确保合同的实行，而事前商定的对违约方停止的一种惩罚。
但从我国的司法理论来看，二者兼而有之，但主要是一种补偿性的赔偿。如合同法第一百一十四条规则，“当事人能够商定一方违约时应当依据违约状况向对方支付一定数额的违约金，也能够商定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。商定的违约金低于形成的损失的，当事人能够恳求或者仲裁机构予以增加；商定的违约金过火高于形成的损失的，当事人能够恳求或者仲裁机构予以恰当减少。当事人就迟延实行商定违约金的，违约方支付违约金后，还应当实行债务。”
因而我们在签定合同时要对违约金作出明白的商定。特别是在如今房产市场活泼、涨幅较大 时期，者最好把违约金商定高一点。这样不只对上家是一个约束，同时也使本益遭受损害后能得到最大限度的赔偿。
定金
定金指合同当事人为保证合同实行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法第一百一十五条规则“当事人能够按照〈中华共和国法〉商定一方向对方给付定金作为债权的。债务人实行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不实行商定的债务的，无权请求返还定金；收受定金的一方不实行商定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。第一百一十六条规则“当事人既商定违约金，又商定定金的，一方违约时，对方能够选择适用违约金或者定金条款。”。《中华共和国法》第九十条规则，“定金应当以书面方式商定。当事人在定金合同中应当商定托付定金的期限。定金合同从实践托付定金之日起生效。”第九十一条规则，“定金的数额由当事人商定，但不得超越主合同标的额的百分之二十”。《关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干问题的解释》第四条规则“人经过、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的，假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当依照法律关于定金的规则处置；因不可归责于当事人双方的事由，招致商品房买卖合同未能订立的，人应当将定金返还买受人。”因而从法律角度看，定金有双重性质。第一，它可作为合同的，以保证合同实行。第二，能够起到合同成立的证明作用。定金作为一把剑，还具有惩罚性。即给付定金的一方不实行合同的，无权请求返还定金；承受定金的一方不实行合同的，要双倍返还定金。定金作为法定的方式，法律有其详细的请求：1、方式要件，必需签定书面的方式；2、数额的限定，定金的总额不得超越合同标的的20%；此外在选择赔偿时只能在定金和违约金当选其一。
订金
订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有大相径庭。订金不是一个标准的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。是预付款的一局部，是当事人的一种支付手腕，不具有性质。合同实行的只作为抵充房款，不实行也只能如数返还。《关于适用〈中华共和国法〉若干问题的解释》第一百一十八条规则“当事人托付留置金、金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有商定定金性质的，当事人主张定金权益的，不予支持”。由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有商定定金性质的，则不能适用定金罚则。因而，者签字时一定要认真认真不要写错，否则到时懊悔不及。
诚意金
诚意金，即意向金，是十几年前从港台地域传过来的叫法。这在中介与买房和卖房双方签定 的合同中多有表现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们买卖市场的老实信誉体系还不健全，买卖主体为了各自的利益常常会违犯老实信誉的准绳，从而损伤一方的利益。中介公司有时为了本人的利益，不论买卖胜利与否，便以买方或卖方没有诚意或违约为名没收诚意金，其实这种做法有背于法律。
中介公司在房屋买卖中普通充任居间引见或作为买或卖一方的代理人。作为前者中介是于买卖双方之外的第三者，依据合同法第四百二十六条规则，“居间人促成合同成立的，拜托人应当依照商定支付报酬。对居间人的报酬没有商定或者商定不明白，按照本法第六十一条的规则仍不能肯定的，依据居间人的劳务合理肯定。因居间人提供订立合同的媒介效劳而促成合同成立的，由该合同的当事人均匀担负居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人担负。”。第四百二十七条规则“居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但能够请求拜托人支付从事居间活动支出的必要费用。”由此能够看出，此时中介只要在促成房屋买卖双方合同成立的状况才能够请求买卖双方或一方(有特殊商定的状况)给予报酬。作为后者，中介是买卖双方中一方的代理人，依据《中华共和国民法通则》第六十四条第二款规则，“拜托代理人依照被代理人的拜托行使代理权，……”。第六十六条第二款规则，“代理人不实行职责而给被代理人形成损伤的，应当承当民事义务。”。合同法第四百零五条规则“受托人完成拜托事务的，拜托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，拜托合同解除 或者拜托事务不能完成的，拜托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有商定的，依照其商定。”。第四百零六条规则“有偿的拜托合同，因受托人的过错给拜托人形成损失的，拜托人能够请求赔偿损失。无偿的拜托合同，因受托人的成心或者严重差错给拜托人形成损失的，拜托人能够请求赔偿损失。受托人超越权限给拜托人形成损失的，应当赔偿损失。”从民法通则和合同法的规则能够看出，在这一法律关系中，中介作为一方的代理人要依照拜托合同的商定从事代理活动,并获得报酬。
因而无论是作为居间引见还是作为买卖双方中的一方代理人，都不存在什么诚意金问题。者一定要看清合同详细条款再签字,特别是诚意金的处置方式。
佣金
佣金是指经纪人(房产中介)在为拜托人(买房人或卖房人)提供订约时机或充任订约引见人，完成拜托人的中介效劳后，由拜托人支付的劳动报酬。因而佣金是房屋买卖活动中中介的劳务所得，经纪人完成经纪活动后，有权依照合同商定收取佣金。收取佣金的规范，以双方商定或参照商业惯例为准，不得违背国度法律、法规和政策。
